建新屋,不一定是愉快的事情!

posted on August 15, 2014 by | No comments

很多人由于看到市場上新建的房屋太貴,而且很多地方不適合自己,所以買塊地,自己找人建造自己的夢想的房屋,但最後得到是一個痛苦和慘痛的經歷! 因為很多人以為新建的房屋一定是沒有問題。因為好像新買的汽車一樣，有原廠的保養。而新房屋因為都有新屋的保証 (National Home Warrantee)。 而且每一樣東西都是全新的，所以直覺告訴我們新的房屋應該沒有問題的。如果一個有經驗而負責任的建築商及發展公司，這個直覺是對的。但是，在溫哥華很多建築商都是屬於個人的公司，或只興建有數間房的經驗。加上有些不是有責任心或者無良而只顧賺錢的建築商，所興建出來的房屋問題就會出現很大。因為市政府的檢查人員大多數只抽樣檢查，所以有些建築的問題是不會很早見到。所以即使是有房屋入伙紙，但都不是保証房屋絕對沒有問題。 最近筆者就檢查一間新房屋,當筆者進入房屋五分鐘後,就對買家說,這間房屋的建築商應該是第一次建屋!買家才對筆者說,他是屋主,買了地後才雇用一個中國建造商為他建造這間新屋,但因為不熟悉這裡的建築商,只在報紙上找建築商,並沒有詳細調查建築商的背景和歷史。後來才發現這個建築商也是新的建築商,並沒有好的經驗…為什么筆者能這麼確定這個建築商是第一次建屋? 房廚櫃的雲石也做得粗糙不堪,很多不合格的地方,例如雲石面不是整塊做成,而是被人切割得支離破碎再一塊塊地合成,而雲石的顏色也不一樣!而廚櫃的角落也不合理的大,使用廚房時很容易碰到人,使人感到並不自然!(見圖) 此外,很多地方也並未完成或在不理的地方安裝了不合理的東西,浪費不少地方,例如將總水制和進入房屋的水管放在一間獨立地方!而玻璃窗的開關制安裝後不能鎖上(見圖)。樓上走廊的扶手地方的地方用了不適當的鏍絲釘或安裝不對!以上種種的問題就是告訴你這個建築商是經驗不足,而他所雇用的其他分建商(sub Trade)也是不合格或不是好的手工。 屋主本來計劃是將這間新屋建成後,能賣出好的價錢!但現在不單上不能賣出,因為手工實在太差,而且與建築商也要因為手工與合約的糾紛而可能鬧上法庭!真是一個惡夢的經歷。 所以,筆者經常勸導想自建房屋的朋友或客人一定要找一個有好信譽的建築商和大家要簽下詳細的合約!因為先小人,後君子,大家詳細定下大家的要求和標準。大家都有好的保障,最好能參觀這建築商以前所建的房屋,可以知道他的手工或經驗怎樣?否則,鬧上法庭大家都不是好的經歷和不一定會有好的結局! BACK

不要被新的油漆蒙騙！

posted on August 6, 2013 by | No comments

很多人在賣屋前都會內外油漆，使房屋看來較為新及整齊。但事實又如何？ 大家如果住在温哥華一段時候就會知道，一般十五年的房屋由於不太古老，如果保養適宜，應該是不會有大問題。但凡事都有例外，我們今天就分享這個例外。 幾天前筆者就檢查一間十五年樓齡的房屋。由於內外的牆身近期都有油漆，所以給人第一個印象是相當不錯。我起初的估計可能只約用三小時左右就可檢查完成。但是最後要花約五個小時才能完成。原因為什麼？因為有太多的問題被發現。 首先是外牆和屋頂，外牆雖然是新油漆，室的但是窗門露出了問題。因為在窗邊的木條很多己有些腐爛而且出現有明顯裂縫。這些裂縫在下雨天雨水就會滲入牆內。經過長期的入水，就會造成很大的損害 (圖一)。另外，當我檢查屋頂時(如果天氣良好，可以爬上屋頂從頂觀察是檢查屋頂最直接的最好方法)，發現屋頂後面的一部分是平屋頂，但曾經有大量修補的跡象。這表示這曾經發生過漏水。而屋頂下的浴室雖然被人在天花板和牆身最近油漆過，但在窗的角落也露出曾漏過水的跡象。所以這平屋頂需要更換。 而室內方面，水壓就出現問題。當我開動一浴室的水喉時，另一浴室的花洒淋浴(shower)就完全沒有水供應。而熱水方面更加有問題。由於熱水與暖氣系統相連在一起，而暖氣系統在檢查時己不能工作。所以暫時沒有暖氣和熱水供應，要等待專業技師修理後才能測試。 而在檢查時，在房屋不同的地方更發現有木工蟻 (Carpenter Ants)活動跡象。在閣樓(Attic)內也發現有黃蜂巢 (Bee Hive)。這都是要聘請防虫公司去根治這些不速之客。 在土庫近前面地基地位，發現有滲水入屋的跡象。我推測是由於屋前行人道是向屋傾斜造成。(見圖) 。 其他更有很多小毛病，例如很多門不能正常開関，自動灑水系統不工作等等。更多不勝數。 以上的問題都只是表面可以檢查出來，我對客人說我可能只發現問題的大部份，而並不是全部。如果要知道更多資料，要聘請各項專家進一步深入檢查。是否購買這房屋是由客人自已決定。

全國驗屋師的統一認証 (National Certificate Holder)

posted on July 30, 2013 by | 1 Comment

大家有沒有試過找驗屋師時，不知道怎樣找到一個好的驗屋師。在報紙上，每個驗屋師都稱自已為註冊或是有牌照的驗屋師。有些說自已是屬於A學會會員，有些說自已是B學會會員。真是眼花瞭亂，不知怎樣去區別那個才是真是 “有料” 之人？ 筆者在溫哥華從事驗屋行業，見到不少使人不如可笑或可嬲的驗屋師。例如最近在西區筆者為一個屋主檢查自已的房屋 (這房屋的屋齡約十多年)。因為這房屋正在市場出售，而且有買家有興趣出價。但驗屋師的報告不單止將買賣終止，而且讓屋主擔心不而。因為驗屋師檢查完後，聲稱這房屋是 “危樓” ！房屋地基是已經向兩旁傾斜。最少要花五萬元以上去維修。而且維修後亦不知會再有問題。他的理由只是看到廚房地面地磚上有一條裂縫。買家聽完他的報告後當然不會買這房屋。 但屋主就感到很奇怪，而且不認同這種說法。所以聘請筆者去再檢查。經過我檢查後，並沒有証據表示這房屋有傾斜的跡象，地基石矢也沒有明顯的的裂縫。以我的報告來說，這房屋的結構並沒有問題！ 據筆者知道，本地某些驗屋師為了多做生意，往往誇大房屋的問題。如果買賣告吹，客人就會在下次買樓時就會再聘請他。這樣生意就可以更多。當然這是違反了公平和公正的驗屋的道德標準守則。 由於驗屋這行業仍沒有監管，很多人濫竽充數。所以現在加拿大正推行一個全國驗屋師的統一認証計劃 (National Certificate Holder) 。目的就是就是統一全國驗屋師的資格，使客人知道驗屋師如果有這個認証資格，就是信心的保証！ 怎樣才能取得這個認証資格？全國任何一個驗屋師都可以參加這個認証考試。考試是分成兩部份： 第一部份就是參加驗屋師要在兩個小時內檢查一間指定的房屋，然後在48小時內提出一份書面報告。報告要說明房屋的主要問題要修補或更換。如果這些問題不能找出來，當然就不能合格。 如果能通過這一關，就可以進入另一階段的考試。這部份就是口試，參加者要回答20 題房屋檢查和專業道德標準。合格的標準是要答對超過75％以上。 如果驗屋師能通過以上兩個考試，就可以得到一個全國驗屋師統一的認証的資格。 筆者剛好在上個月就經過這個考試而獲得這個認証資格。我亦希望其他驗屋師亦會在將來能參加並獲得這個認証資格。大家能在同一標準，公正公平地為客人服務，使到驗屋師成為一個被尊重的專業人仕。... Continue reading →

不要放棄自己的驗樓權利

posted on July 30, 2013 by | No comments

曾經有人講過，『上帝要人滅亡，必首先使他瘋狂』。我們做驗樓這一職業，經常會遇到很多不同的人。例如經紀，估價師，屋主和買主等。最近這幾年，與很多經紀談起樓市，很多都認為現在的樓市越來越變得瘋狂。屋價是近二十年最高，如果你是幾年前買入的房屋，到今天已有可觀的回報。但是否正常？我們可以看看以下幾個現象： 樓市在很短的時間內，約一年之內，平均都升值超過百分之二十以上。有些更多！是超過平均的升幅。速度之急，可以說是暴升。 現在的樓房叫價,都是很高,但成交數量不及以前數年那麼多。即是有價無市!現在也是買家的市場,在市場上,如果你現在正想購買房屋,會有很多選擇。所以,你如果是買家,除了盡量減低購買房屋的價錢外,也要加上驗屋的權利! 有些人為了爭取屋主接受自己的 offer，買方放棄了保護自己應該得到而且可能影響很大的權利—就是驗屋的權利。 這是非常不明智的。見以下的例子。 現在的樓市的價格已超過一般市民可以負擔的範圍。一般打工仔越來越難供房屋按揭，加上現在銀行貸款不易,短期來看,樓市的波動不會大起大跌! 所以不用太急下 offers. 看清楚才決定! 我們不能估計樓市是否能繼續上升或幾時會下跌，但是歷史告訴我，沒有什麼東西是只升不跌。現在的市場，。但最重要是我們要保持清醒。不要輕易放棄自己的權利—驗樓的權利。一個最好的例子 就是最近筆者驗過一間面區的房屋。 是屋主雇用筆者去檢查， 原因是第一個買方的驗樓不能通過。他的房屋因價錢比市場價低了一成左右,所以在首幾天放在市場就同時有數個 Offer爭奪這房屋。 最後當然是價高者得，但買方也堅持要有驗樓的權利。他雇用了一個註冊驗樓師檢查，但最后發現這房屋有嚴重的漏水問題。交易就不成功。於是屋主雇用筆者確定漏水的位置和修補的方法。經過詳細的檢驗後，真是有嚴重的漏水問題，而且要修補的費用也不少。 這個例子正好說明如果你為了(不論買家或賣家的市場)爭奪房屋而放棄自己驗樓的權利，最後才發現有嚴重問題，後悔也太遲。 此外，算筆者經常收到客人來電，詢問驗樓價錢時，發現有些自稱驗樓人仕的費用比筆者便宜。問筆者為什麼收費那麼高？我向他們解釋的原因有幾個，他們成為註冊驗樓師沒有多久,一個月或一年?？例如一個合資格而有十多年經驗的電工和剛出來做的電工收費也有明顯不同。價錢可以相差一半以上。你是否為了節省一，二百元，而雇用一個不太有經驗驗樓師去檢查數什萬元或過百萬的房屋？ 到現在今天，任何人考完牌都可以聲稱自己為驗屋師。但不要只是選擇太便宜的驗屋師, 小心慬慎去選擇一個好的驗屋師。... Continue reading →

怎樣聘用一個好的房屋驗屋師？

posted on July 30, 2013 by | No comments

很多人打電話詢問筆者驗屋時，只是詢問價錢，如果有其他人便宜些，就選用那個人，其他經驗，是否是註冊驗屋師？是否有專業保險，工作經驗等等都不去詢問！只為了省回一，二百元，而聘用不專業的人為你檢查過百萬元的房屋。你自己覺得是否明智？ 最近CMHC-加拿大樓房按揭公司在它的網址上提供為什麽要聘用一個房屋驗屋師和怎樣去選擇一個驗屋師的資料。我看完後覺得值得與大家分享。但因內容比較長，分两期登出。希望大家留意。 我們經常聽人講，你一生最昂貴和最重要的東西就是購買房屋。買屋與購買其他東西不同，如果你不滿意你的購買的房屋，就是不能有保証，保用和退回金錢的保証。當你買一房屋後，你要負責去維修和保養，預期的問題和支出。這是為什麽你在決定購買房屋前最好能盡量了解和知道這房屋的潛在問題。 一個房屋驗屋師所做的工作 最好的方法去了解一間房屋的情况，可居住性和是否安全就是聘用一個專業的驗屋師檢查你的房屋。一個受過專業受訓的驗屋師會有系統地為你檢查房屋，而且分析房屋系統每一組件的構成及怎樣可以影响房屋的其他部分和系統。他們會决定有那些部分和系統是不正常地操作，或已經超過它們的使用寿命或可能出現不安全的機會。他們也會指出那些地方需要修理或以前那些地方曾發生過有問題。驗屋師是應該提供客人更清楚房屋和物業的目前狀况。一個面積約1800呎至2000呎房屋檢查費用約在500元以下，而時間約為3小時。在檢查完成後，買家應會收到一本書寫的報告。驗屋師應很樂意回答你所有的問題。但買家亦應明白檢查房屋的限制和條件，以避免大家有誤會，因為有些情况下或有些地方和項目是檢查不到或不能檢查，例如冬天就不能檢查冷氣系統。 檢查的範圍 驗屋師會提供一個 “視覺”(Visual)的檢查家中各種系統，包括室內室外。室外的範圍應該包托屋頂，水槽，排水管，外牆，地基和地面斜度等。但注意的地方就是如果驗屋時在冬季，屋頂和地基由於蓋滿積雪，有些地方不能完全或在安全的環境下檢查和觀察。由於安全和保险的理由，驗屋師不一定須要爬上屋頂上檢查，而可能只能在地面上觀察和檢查屋頂的情况。同樣情况下，檢查水槽和煙也是如些。如果檢查發現有困難或情況是超出驗屋的範圍，驗屋師就會提議進一步或更深入的檢查。 室內的系統，驗屋師會檢查電力，暖氣，冷氣，空氣流通，水管，保暖系統，地板，天花板和牆身的裝飾，窗和門等。但要知道一個驗屋師是沒有足夠的資格去檢查用木作燃料的电器或壁爐，除非他擁有WETT (木能源技術訓練)的証書。所以很多驗屋師在一般的房屋檢查並不會檢查此些電器和壁爐。 正如檢查屋外一樣，檢查屋內也是用視覺方法，即是說驗屋師不能看穿牆內或地板下的東西。一個正式的房屋檢查並不包括房屋的估值，修補費用，或指出建築條例的不同意。一個驗屋報告也不會提供保証和担保。一個房屋的檢查是為你提供房屋的資料而幫你作出購買房屋的決定。而不是作為房屋的各系统的保証。 而怎樣去選擇一個驗屋師？ 你應該詢問他以下的問題： 是否註冊驗屋師？可以詢問他的驗屋師的學會,例如筆者是屬於CAHPl。 你也可以上網 www.cahpi.bc.ca查閱筆者者是否會員？ 詢問驗屋的範圍，檢查的項目，同樣可以上以上網址查閱標準的範圍 (Standard of Practices)... Continue reading →

房屋檢查—-消費者應該知道的東西!

posted on July 30, 2013 by | No comments

BC 保護消費者的發牌局在網上提醒消費者在房屋檢查前應該怎樣選擇驗屋師和了解房屋檢查範圍和自己的權利! 筆者在此與大家分享,希望讀者更能夠明白房屋的檢查工作。 首先,買屋前驗屋的目的是幫助大家減低購買房屋的風險,不會買入一間貨不對辦的房屋! 但驗屋並不是一個房屋的保証或保險! 所以你作為一個消費者首先是要明白驗屋的目的!驗屋師只會幫你減少買入有問題房屋的機會,但不會完全將所有問題都找出來!  所以大家要了解驗屋師的工作範圍和規範(簡單來說在檢查時,他們要做什麼或不會做什麼?) 如果你住在卑斯省而正考慮找一個驗屋師,以下有幾點值得大家考慮和參考: 使用 Consumer Protection BC Licensee search的網址去尋找有牌的驗屋師。最好你考慮找三個或以上! 了解每個你考慮的驗屋師的背景,經驗和他所屬的學會的背景和歷史。 找機會致電或與驗屋師見面,多了解他的學歷,工作的經驗。最好當然能聽取其他人,例如以前他的客人,經紀, 你的朋友是否認識他? 從而了解他工作態度是否認真! 解釋是否詳細? 在你認真決定買入一間房屋前,你應該己找到一個你的驗屋師!... Continue reading →