舊的房屋怎樣住得好?

買了一間舊屋回來,怎樣才能住得好?上星期剛為一個屋主檢查一間她已住了超過十年以上的房屋。而房屋屋齡也不知道。她對我說主要檢查房屋的目的就是是否值得繼續維修或是只當地價賣出這間舊房居?因為她發覺房屋出現不少的問題,包括屋頂經常漏水,車庫又出現問題等。雖然每年都花不少錢去維修,但問題也不斷出來,好像永不完結,使她處於兩難的處境。 要回答這問題並不容易,正如一輛很舊的車,問題很多,是否值得保留? 我們經常都會檢查一些非常舊的房屋。屋的年齡已經超過五十,六十甚至七十年以上,舊的房屋很多人以為一定是非常殘舊。包括房屋的結構,水管,電力系統都會有很多毛病。 其實,房屋出現問題的原因有很多種,年齡是一個很大的因數。但不是一個絕對的因數。因為只要保養得良好,我們見過很多古老的房屋也是安全和適合居住的。 因為只要屋主能持續保養房屋,如過發現有問題立即作出修補或更換,房屋的結構,水管和電力系統份仍是安全。相反,有些較新的屋,但如果沒有適當的保養,係有機會出現不安全的問題。 所以,我們常常向購買房屋的顧客或屋主提醒他們要作出適當得的保養。我們強調一間房屋的好壞是有兩個主要因素:房屋建築的手工和設計。以及屋主是否有足夠的保養。 但這屋主的問題並不是不作出維修,而是只頭痛醫頭,有什么問題出現就去維修,而且又經常遇到一些不良的建築商,收了不便宜的價錢又不做足功夫或偷工減料。所以最後都是不能解決問題。所以我向這屋主提議以下的方法: 在檢查房屋後,發現的問題如果不是太嚴重但必須要立刻修理,防止問題惡化。但要找一個有信譽的建築商立刻作出維修及定期檢查和保養。有些太舊的系統,例如地下排水系統 (draintile system) 和電力系統等,最好能更換新的系統。當然這樣會花不少的金錢和時間,尤其是對於女性來說是一個不簡單的工作,而且所花的錢可能在將來房屋賣出時不能全部取回,但始終可以能住在一間安全和沒有大問題的房屋。 把現在古老房屋賣掉,再買回一間較新的房屋而不用花大量的金錢去維修。但每月要供房屋按揭。 把現在古老房屋賣掉,租住柏文或城市屋。但每月要交租金,也有可能 被人迫遷。但不用担心房屋出現問題。

多層住宅大廈的檢查

由於這幾年地產興盛,很多人不單止買獨立的房屋,也購買一幢幢的多層大廈作為投資之用。所以筆者也檢查不少這種大廈。很多人不知道這樣的大廈要注意什麼東西,如果這種大廈只有四,五層高,多數是由木結構造成的。由十個或十多個單位組成。 但是,有些大廈看年齡的多少,維修是否足夠決定問題的多少。最近筆者也檢驗幾間大廈,有些保養不錯。但有些則因年紀太,而且缺乏保養,加上地形傾斜,做成很多問題。以下就是一間舊大廈的例子。如果沒有檢驗房屋而馬上買入,就要花大筆金錢去修理。這間大廈的問題有下列主要的地方: 屋頂防水材料:大部份的大廈的屋頂都屬於平屋頂。這間大廈的屋頂材料已經殘破非常(見圖—)。 而且煙囪也殘破非常(見圖二),要重新建造。更換這些屋頂和煙囪,費用最少幾萬元。 電力供應不足,而且沒有獨立的電箱。這間大廈由於年齡比較老,大廈內每個住宅並沒有自己的電箱。而且整個大廈的電力供應只有200安培。而每個住宅只有30安培的電力。這樣的電力基本是不足夠和遠遠低於現在的標準。而且所有的電箱位於走廊通道的位置,並且暴露於公眾,這也是不能允許的。在現在的標準下,所有的總電箱和電表都要安排在一間有鎖匙開關的房間內。使電箱和電箱不能被一般人接觸或破壞。所以,這間大廈的電力供應需要加強到最400安培電量,而每個大廈的住宅最少有60安培電量的供應。此外,大部份的電線和電制是很殘舊和沒有地線的,電制數目也少得很,也需要更換和。所需的費用也是最少數萬元。見圖三,四。 由於這間大廈的地形關係,大廈後面的停車位置地形是傾斜向建築物的方向。下雨天的時候,雨天就會流向大廈的方向。由於日久失修,環繞大廈的雨水排水系統已經不能正常工作,所以雨水不斷流入土庫的暖氣爐和熱水缸的房間。更換排水系統的費用大家都知道不少。(圖五) 而安全方面,大廈的後面木材結構樓梯出現傾斜的現象,有些支撐的木材出現霉爛。為了安全和不會繼續傾斜,有部份的地方已經有木材加固(見圖六,七)。但這些加固只是暫時有些幫助,唯一解決的方法就是要重新建造這木樓梯。 而在暖爐房內,熱水缸的容量只是供應一間標準住宅房屋的使用。對一間有十多個單位的大廈是不足夠的。需要更換一個商業用的熱水缸。 有部份的暖氣管道所使用的保暖材料,發現是包含有石綿(asbestos)的成份。見圖 這些石綿的保暖材料是有有機會引致肺癌。最好要雇用專業人仕移走。見圖八

古老房屋的檢查

最近筆者為一個客人做了一個古老房屋的檢查。根據客人的要求,做了一個並不個普通房屋檢查。原因客人希望知道這間房屋的的地基和結構是否有問題,這間是超過80年的老房屋!如果地基沒有嚴重問題,客人希望詢問有關其他裝修的問題。 由於房屋是由私人買賣,而且這房屋已被棄置一段時間,所以房屋以前的資料並不清楚。這是一個相當有趣和挑戰性的檢查! 首先是檢查地基和結構,很多古老的房屋的地基和結構都會有問題,原因就是舊房屋很多被人加建和不正常的拆除結構的部份。這樣就會做成房屋結構傾斜,地基下陷或潛在嚴重的危險。所以筆者先要檢查房屋是否有傾斜,再看房屋是否有被加建和主力牆是否有被人改動過?測量房屋傾斜有很多方法,除了用儀器測量外,最簡單的方法就是在走去較遠的距離,細心觀察你的房屋與鄰近房屋的外牆距離是否平行。如果發現你的房屋與鄰居房屋的空間距離不平行,就說明不是你的房屋有問題,就是鄰居的房屋有問題。或是兩間房屋都有問題。這樣就要看看這地區的泥土是否有問題,在溫哥華,有些地區的泥土是屬於可澎脹性,或以前是湖泊或堆填區。這些地區的泥土都可能會影響地基和房屋的穩定性! 不適當的加建,例如加多一層或將露台改造成房間,或是將受力牆 – 即是承受重量的牆- 拆除,都是舊房屋最常見的問題,也是會嚴重影響房屋結構。所以要詳細看清楚楚。如果真的有加建和拆除牆的地方,如果沒有市政府的准許,就要聘請結構工程師進一步研究或立即修補。 另一個古老房屋的問題,就是是否有地下油缸的存在?這樣舊的房屋以前使用暖氣系統的燃料多是使用燃油,而多數的燃油都會存在地下的油缸內。但現在暖氣系統都是使用煤氣作為燃料,以前所用的地下油缸都被棄置。但現在的市政府由於環保的理由,都要求在房屋買賣時,都要將油缸取出,如果有污染的泥土,都要清除。所以筆者建議要聘請油缸公司檢查是否埋藏有舊的油缸。 另外,所有古老房屋都會有對人有害的建築材料,例如石綿, 當年建築房屋時,很多材料是含有石綿的成份, 因為不知石綿等材料會對居住的人身體健康有害,所以當裝修時,最好將這些材料移走。最常見就是在閣樓內,或暖氣系統等地方。 客人另一個問題就是想要加大樓上的浴室,但要將一面牆拆卸,詢問筆者是否能拆?筆者在回答之前,先要到閣樓去檢查這面牆是否是受力牆。如果真是受力牆,拆卸前就要注意和加固兩旁的支柱,不可隨便拆除! 由於這間是超過 80年的舊房屋,電線,水管等都是超過一般使用的壽命,而且房屋內的材料和保暖材料都會存在會致癌的物質,所以筆者提議將屋內的內牆拆開,更換所有的電線,水管,保暖材料。再加上其他電視,電話和電腦的線路等等。 如果土庫要加出租的套間,也要準備所有電線,排水管等等的安排。將來加上或賣出時也可賣得好價錢。

老房屋的檢查

最近筆者為一個客人做了一個古老房屋的檢查。根據客人的要求,做了一個並不個普通房屋檢查。原因客人希望知道這間房屋的的地基和結構是否有問題,這間是超過80年的老房屋!如果地基沒有嚴重問題,客人希望詢問有關其他裝修的問題。 由於房屋是由私人買賣,而且這房屋已被棄置一段時間,所以房屋以前的資料並不清楚。這是一個相當有趣和挑戰性的檢查! 首先是檢查地基和結構,很多古老的房屋的地基和結構都會有問題,原因就是舊房屋很多被人加建和不正常的拆除結構的部份。這樣就會做成房屋結構傾斜,地基下陷或潛在嚴重的危險。所以筆者先要檢查房屋是否有傾斜,再看房屋是否有被加建和主力牆是否有被人改動過?測量房屋傾斜有很多方法,除了用儀器測量外,最簡單的方法就是在走去較遠的距離,細心觀察你的房屋與鄰近房屋的外牆距離是否平行。如果發現你的房屋與鄰居房屋的空間距離不平行,就說明不是你的房屋有問題,就是鄰居的房屋有問題。或是兩間房屋都有問題。這樣就要看看這地區的泥土是否有問題,在溫哥華,有些地區的泥土是屬於可澎脹性,或以前是湖泊或堆填區。這些地區的泥土都可能會影響地基和房屋的穩定性! 不適當的加建,例如加多一層或將露台改造成房間,或是將受力牆 – 即是承受重量的牆- 拆除,都是舊房屋最常見的問題,也是會嚴重影響房屋結構。所以要詳細看清楚楚。如果真的有加建和拆除牆的地方,如果沒有市政府的准許,就要聘請結構工程師進一步研究或立即修補。 另一個古老房屋的問題,就是是否有地下油缸的存在?這樣舊的房屋以前使用暖氣系統的燃料多是使用燃油,而多數的燃油都會存在地下的油缸內。但現在暖氣系統都是使用煤氣作為燃料,以前所用的地下油缸都被棄置。但現在的市政府由於環保的理由,都要求在房屋買賣時,都要將油缸取出,如果有污染的泥土,都要清除。所以筆者建議要聘請油缸公司檢查是否埋藏有舊的油缸。 客人另一個問題就是想要加大樓上的浴室,但要將一面牆拆卸,詢問筆者是否能拆?筆者在回答之前,先要到閣樓去檢查這面牆是否是受力牆。如果真是受力牆,拆卸前就要注意和加固兩旁的支柱,不可隨便拆除! 由於這間是超過 80年的舊房屋,電線,水管等都是超過一般使用的壽命,而且房屋內的材料和保暖材料都會存在會致癌的物質,例如有石綿 (Asbestots) 所以筆者提議將屋內的內牆拆開,更換所有的電線,水管,保暖材料。再加上其他電視,電話和電腦的線路等等。 如果土庫要加出租的套間,也要準備所有電線,排水管等等的安排。將來加上或賣出時也可賣得好價錢。 所以老房屋的問題是可以是很多和很大,最好都是找個有經驗的驗屋師提議有什麼要注要的地方!但是最大的的問題是想保持這房屋多長久?你想花多少錢去 upgrade 你這古老房屋?可以由數萬元到十多萬元!

八十歲也知道驗屋的重要很多溫哥華特色的房屋都會有問題

最近筆者接到一個女仕的電話, 她現在正準備裝修房屋。但在裝修之前,希望筆者能為她驗屋。如果發現了有重要問題,在裝修時,可以馬上修補。 當筆者見到這位女仕時,發現她原來是年過八十的老人家。但經過初步的交談後, 我真是很敬佩這位老人家的思維清晰! 雖然她年紀老邁,但比一般人更了解和明白驗屋的需要。不單止要在買賣房屋時驗屋,更在需要時,例如大裝修時,同時驗屋。不單止可多了解房屋的問題,,而且可更換老化或快要更換的系統,例如舊年線,暖氣系統及加強防滲水入土庫等等。只要多花數百元,一舉兩得,可使房屋更漂亮時,更可節省將來房屋維修的費用。 經過四個多小時檢查, 發現房屋真的有些重要的問題要馬上修理。例如在地庫的後角有滲水的跡象,因為地毯有異常的顏色。筆者將地毯捲起,真的發現有滲水,雖然是不很嚴重, (見圖) 但如果長期不知道和忽略,到嚴重時才修補就花費巨大和時間。所以要在土庫裝修前,找出滲水的原因然後馬上修補好。 此外,在前門入口的石矢樓梯也發現了約3吋的裂縫,(見圖) 這條裂縫正是石矢樓梯和房屋地基的接口處! 雖然石矢樓梯的地基與房屋之間出現不同的下陷也是常見的現家。因為它們是不同的地基。 但太大的裂縫,例如有半吋以上,都會很易讓雨水滲入,而會使地基以上的木板和支持漸漸霉爛。很多溫哥華特色的房屋都會有種問題出現,由于一般人很少留意,當發現霉爛時,己經是變成為大問題,要花不少錢才能修好! 所以筆者看見這麼大的裂縫也特別入地庫的儲藏室去詳細檢查地基的木板。幸好沒有明顯的問題出現。但為了預防滲水入屋的情況出現,筆者特別提醒這位婆婆在裝修時,要求師傅將裂縫密封好。絕對不能讓雨水滲入! 最後的問題就是暖氣系統有不正常的漏水出現,也要盡快找暖氣系統的師傅更換零件和維修。(見圖) 大家讀者能不能不佩服這位年過八十的老人家的智慧和見識。比起很多人住了自己房屋十多年也不知房屋是否有問題,又不肯找專業人仕檢查。我們應該感到 慚愧!