多層住宅大廈的檢查

由於這幾年地產興盛,很多人不單止買獨立的房屋,也購買一幢幢的多層大廈作為投資之用。所以筆者也檢查不少這種大廈。很多人不知道這樣的大廈要注意什麼東西,如果這種大廈只有四,五層高,多數是由木結構造成的。由十個或十多個單位組成。 但是,有些大廈看年齡的多少,維修是否足夠決定問題的多少。最近筆者也檢驗幾間大廈,有些保養不錯。但有些則因年紀太,而且缺乏保養,加上地形傾斜,做成很多問題。以下就是一間舊大廈的例子。如果沒有檢驗房屋而馬上買入,就要花大筆金錢去修理。這間大廈的問題有下列主要的地方: 屋頂防水材料:大部份的大廈的屋頂都屬於平屋頂。這間大廈的屋頂材料已經殘破非常(見圖—)。 而且煙囪也殘破非常(見圖二),要重新建造。更換這些屋頂和煙囪,費用最少幾萬元。 電力供應不足,而且沒有獨立的電箱。這間大廈由於年齡比較老,大廈內每個住宅並沒有自己的電箱。而且整個大廈的電力供應只有200安培。而每個住宅只有30安培的電力。這樣的電力基本是不足夠和遠遠低於現在的標準。而且所有的電箱位於走廊通道的位置,並且暴露於公眾,這也是不能允許的。在現在的標準下,所有的總電箱和電表都要安排在一間有鎖匙開關的房間內。使電箱和電箱不能被一般人接觸或破壞。所以,這間大廈的電力供應需要加強到最400安培電量,而每個大廈的住宅最少有60安培電量的供應。此外,大部份的電線和電制是很殘舊和沒有地線的,電制數目也少得很,也需要更換和。所需的費用也是最少數萬元。見圖三,四。 由於這間大廈的地形關係,大廈後面的停車位置地形是傾斜向建築物的方向。下雨天的時候,雨天就會流向大廈的方向。由於日久失修,環繞大廈的雨水排水系統已經不能正常工作,所以雨水不斷流入土庫的暖氣爐和熱水缸的房間。更換排水系統的費用大家都知道不少。(圖五) 而安全方面,大廈的後面木材結構樓梯出現傾斜的現象,有些支撐的木材出現霉爛。為了安全和不會繼續傾斜,有部份的地方已經有木材加固(見圖六,七)。但這些加固只是暫時有些幫助,唯一解決的方法就是要重新建造這木樓梯。 而在暖爐房內,熱水缸的容量只是供應一間標準住宅房屋的使用。對一間有十多個單位的大廈是不足夠的。需要更換一個商業用的熱水缸。 有部份的暖氣管道所使用的保暖材料,發現是包含有石綿(asbestos)的成份。見圖 這些石綿的保暖材料是有有機會引致肺癌。最好要雇用專業人仕移走。見圖八

房屋的保暖材料

現今的煤氣費用昂貴,大家都知道。所以很多人再檢查房屋時,其中一項最關心的問題就是房屋是否有足夠的保暖材料,因為大家都知道,我有足夠的保暖材料,就會使你家中的電費和煤氣單直線上升,你的荷包就會越來越少。 在溫哥華,歷史古老的房屋一般都缺少保暖材料,甚至完全沒有,所以在購買古老的房屋時候,就要注意是否有足夠的保暖材料。還有,這些保暖材料是否會含有致癌的材料?所以現在新建的房屋,市政府的工程檢察人員都會確保建築商安裝有足夠的保暖阻材料,才會發出房屋的入伙批准文件。怎樣才算符合現在的標準呢? 而新建的屋宇都有最少的要求。而要求的標準在加拿大是使用 R 和 RSI 的量度標準。 “R” 的的數字使代表熱的保暖程度,數目越大,保暖程度愈高,代表屋宇洩漏暖氣的機會愈少。”RSI” 就係 “R” 的公制單位,只要將 R 除五點六,就可以等於 RSI 的數目。例如在屋頂閣樓要 R40,如外牆亦需要 R20。 而每一種保暖材料每一吋的 R... Continue reading →

不要放棄自己的驗樓權利

曾經有人講過,『上帝要人滅亡,必首先使他瘋狂』。我們做驗樓這一職業,經常會遇到很多不同的人。例如經紀,估價師,屋主和買主等。最近這幾個月,與很多經紀談起樓市,很多都認為現在的樓市越來越變得瘋狂。屋價是近二十年最高,如果你是幾年前買入的房屋,到今天已有可觀的回報。但是否正常?我們可以看看以下幾個現象: 樓市在很短的時間內,約一年之內,平均都升值超過百分之二十以上。有些更多!是超過平均的升幅。速度之急,可以說是暴升。 很多樓盤在推出一,二天之內,同時有數個 Offer 爭奪。最後結果的價錢往往比原來屋主的 叫價多數萬元以上。 而且為了爭取屋主接受自己的 Offer,買方放棄了保護自己應該得到而且可能影響很大的權利—就是驗屋的權利。 這是非常不明智的。見以下的例子。 很多以前很難賣出的房屋,例如位置在大街,路沖或保養很差的房屋等。現在好像都變成不是問題。很多人也爭著要。但是,如果在市場逆轉時,房屋就變得很難賣出。 現在的樓市的價格已超過一般市民可以負擔的範圍。一般打工仔越來越難供房屋按揭,加上利息越來越高,真是難上加難。 我們不能估計樓市是否能繼續上升或幾時會下跌,但是歷史告訴我,沒有什麼東西是只升不跌。現在的市場,尤其是在西區,買賣非常熾熱。但最重要是我們要保持清醒。不要輕易放棄自己的權利—驗樓的權利。一個最好的例子 就是最近筆者驗過一間面區的房屋。 是屋主雇用筆者去檢查, 原因是第一個買方的驗樓不能通過。他的房屋在首幾天放在市場就同時有數個 Offer爭奪這房屋。 最後當然是價高者得,但買方也堅持要有驗樓的權利。他雇用了一個註冊驗樓師檢查,但最后發現這房屋有嚴重的漏水問題。交易就不成功。於是屋主雇用筆者確定漏水的位置和修補的方法。經過詳細的檢驗後,真是有嚴重的漏水問題,而且要修補的費用也不少。 這個例子正好說明如果你為了爭奪房屋而放棄自己驗樓的權利,最後才發現有嚴重問題,後悔也太遲。 此外,算筆者經常收到客人來電,詢問驗樓價錢時,發現有些自稱驗樓人仕的費用比筆者便宜。問筆者為什麼收費那麼高?我向他們解釋的原因有幾個,他們是否真的註冊驗樓師?例如一個合資格的電工和不是合格的電工收費也有明顯不同。價錢可以相差一半以上。你是否為了節省一,二百元,而雇用一個不合格驗樓師去檢查數什萬元或過百萬的房屋? 到現在今天,並未有一套認可檢定標準和不需要驗屋師去選讀任何的課程或通過任何的考試。任何人都可以聲稱自己為驗屋師。所以為什麼要小心慬慎去選擇一個好的驗屋師。... Continue reading →

聖誕快樂,注意家居安全

首先祝大家聖誕快樂,新年進步。 聖誕節是普天同慶的節日。尤其是在西方國家,也是一家共聚的日子。所以大家都把家中內外粉飾及布置。安裝燈飾,當然是美麗非常。但大家不要忘記是安全的問題。 首先今年你有沒有更換BC Hydro 的省電的坐地燈和LCD裝飾燈泡?可以將舊或壞掉的燈和飾燈变成金錢和省電。利已利大自然,你做了沒有? 聖誕樹的安全: 如果不從環保的角度去看,塑膠造成的聖誕樹是較安全及潔淨。 但如果真的安裝真的聖誕樹,有些安全的地方要特別注意: 把新買來的樹幹底部切低約一吋以便樹幹能吸取水份; 把新買來的聖誕樹暫時放在戶外直至要把樹裝飾時才放進屋內; 樹底要放最少有一加侖的水; 一棵六呎的聖誕樹每兩天要最少要一加侖的水;而每天要檢查水份; 而聖誕樹要注意是否容易傾側或倒下,最好用鐵絲綁牢; 而聖誕樹的位置亦要注意,不能放在暖氣出口,壁爐或近火的地方; 而裝飾聖誕樹的燈飾要有加拿大合格標準(U/L),而燈泡最好選用不會發熱。 當你睡覺時,最好把聖誕樹的燈飾關閉。而出外長時間時亦應關閉。 永遠不要在聖誕樹的附近燃點洋燭;包括在塑膠造成的聖誕樹。 而聖誕節後,亦要把真的聖誕樹處理正確,例如棄置在政府指定的地方。永遠不要把聖誕樹放在壁爐內燃燒。 家居的安全 安裝有效的煙霧警報器... Continue reading →

另類的加建房屋,見過未?

現今的房屋價格高昂,如果房屋面積不足夠使用,怎樣解決?一般人都是在屋後或屋旁加大屋的面積。但你有沒有想到加高一層或加多一層地庫?今天就介紹加多一層地庫的古老方法。現在已不常見到了。在十多年前,這方法是很普遍及常見到的。但今時今日,已很少見到了。最近筆者在西區發現有一房屋就採用這方法加建土庫。 首先回顧歷史,在很久之前,一般房屋都只是建築在地面。只有一層的高度。在那時候,人們都覺得只要足夠地方居住就可以。所以當時一般建屋只有一層。但經過多年使用,很多人都感覺房間不足夠使用。方法有两個,買另一間新房屋有两層或更大的面積。另一方法就是在現在的房屋上或下加建一層。這樣加建一層的方法在十多年前是很常見的。 現在一般人都只是在樓上加一層,或將舊居拆掉重建一間新屋。而將現成房屋保留而升高加建一層的方式就不常見。因為這樣的方法需要較高的技術或熟練工人才能做得好。否則的話,房屋很易傾斜或甚至有倒塌的危險。 方法其实不是太困難。大家可以看看圖片,可以看見房屋四角都被木塊木條慢慢分別填高。加高的步驟不能太快太急。要平均四角漸漸加高直至所需高度。然後穩定四角後,就可以開始將舊的地基拆走。這樣就可以開始重建新的地基。再加建外牆,水喉,电力系統和暖氣系統等。很多人同時会將电力系統升級和加大电量供應。也會將舊的暖氣系統更換。以便將來土庫可以出租或可容納更多家人或两代家人同時居住。 這樣加建土庫當然有利有弊。 好的方面就是就是在加建的時候,將电力,电綫和水喉等系統同時更換。而在建築期間你仍可以在屋內居住和生活如常。而且又不用改動屋頂。可以不用遷出或另租房屋。而且在建築期間可以監察建築的進度和手工是否正常。 弊處就是建築費用昂貴。而且在今天已沒有很多公司能夠或懂得怎樣去建造。而熟練的工人也越來越少。而且很多公司都不願意承造這類工程,因為利潤比建新屋少。而風險也較高。所以現在已很少見到這類的加建工程。 大家從圖片可看見怎樣加建。對新移民來說,也是很新鮮的建築方法。

閣樓的發現 (Attic Discovery)

如果大家住過獨立房屋或城市屋,都知道大多數房屋的屋頂都是斜的(見圖一) ,但在家中的天花板 (ceiling) 都是平的。所以在屋頂和天花板之間,就會有一個空間的地方,我們都稱之閣樓 (Attic) 。見圖二。每間房屋都會有一個地方可以進入閣樓,大多數的入口會在睡房的衣裳間 (Closet) 或。 我們做驗屋師的其中一個檢查項目就是要進入和檢查閣樓,主要內容包括有房屋的結構,屋頂是否有漏水,保暖材料的種類和是否足夠,通氣的設計怎樣,電線的安全等等。 一般較新房屋都沒有太大的問題。但最近筆者檢查過兩間房屋,在閣樓就發現一些不少的問題。第一間只是約20年左右,房屋的表面看來沒有大問題,只是在主人房的天花板上有些修補過的地方,房屋主人稱很久之前、房頂曾經有過漏水,但已修補過,最近已沒有漏水。但當我進入閣樓時,發現有幾個較嚴重的問題要馬上修補。首先是在閣樓內有大量的鳥類和老鼠糞便。數量之多,並不常見(見圖三) 。老鼠如果在家裡,就會對房屋和你的家人健康都有嚴重影響。因為老鼠和它們的糞便會攜帶大量的細菌,而且老鼠亦有機會破壞房屋結構和電線。而太多鳥類的糞便亦會攜帶大量的細菌!所以,不論誰人住在這房屋,筆者都會建議立刻聘請防蟲公司滅絕老鼠和鳥類的存在,而且它們的糞便更要馬上全面清除。而且,漏水的地方雖然現在沒有濕,但在屋頂上有一個破洞,很有可能是以前引起漏水的地方,現在仍未修補(見圖四) !所以筆者提議要馬上修補這個破洞,防止再出現漏水。 此外,另一間較古老的房屋閣樓內,也發現了老鼠的糞便。這間房屋有老鼠並不使人驚奇,因為這間房屋的主人是一個年紀老邁的人,在這房屋裡已住了超過30年以上,而老伴已去世,所以屋內衛生環境並不理想,在閣樓發現有老鼠的跡象並不奇怪。但在閣樓內被筆者發現有兩件事。第一是房屋的另一半是後來加建而成,原因是在閣樓內發現了原本屋頂的結構和屋頂的材料。所以可以確定房屋一部份在某段時間加建或伸展而成。如果真的是這樣,加建成的部份就要查詢市政府是否有合法的准許証或只是潛建。如果是潛建,就有機會被市政府要求拆除。數另一件事情就是給了男屋主一個驚喜!因為在閣樓內發現幾個行李箱。由於存放的時間已很久,屋主早忘記它們的存在。他要求筆者為他取下來。發現行李箱內是他年青時和妻子的情信,這個發現對他來說,比金錢更重要。所以他非常高興。 所以,大家讀者搬家時,不要忘記自已存放在閣樓的東西,有些是比金錢更重要的。

500元的投資

你有沒有想過用$500-1000元可以為你”賺 最少10,000元或超過50,000元? 其實不是賺而是節省。 這幾年由于HST的出現,很多人都買很舊的房屋拆毀,自建房屋。所以不用驗屋就買下來,但你是否知道如果你的房屋材料有石綿或UFFI,經過WCB (建造業安全局) 的測定,在拆毀房屋之前要花超過10,000元的特別處理才能拆毀。所以最近有客人雇用筆者,只花了500元,就為他向屋主減了10,000元的石綿特別處理費! 此外,筆者在上月份時也為一個客人節省了$50,000元。原因是在檢查一幢價值數百萬元的西區房屋時,發現一個大家都不知道的事情。最後屋主願意減低屋價$50,000元而成交,皆大歡喜。自己也覺得有滿足感! 故事是一间位於西區地區非常好的舊房屋。但外型良好加上屋主保養得宜,房屋仍是非常昂貴。而買家亦準備保留屋的外型而把屋內重新大裝修。但在檢查完畢後,從我以往檢查西區古舊房屋的經驗,某些古老房屋仍會有UFFI致癌的保暖材料。雖然檢查致癌的保暖材料是超越檢查房屋的範圍,但是為了保障客人的利益,於是我詢問屋主及經紀是否知道屋內是否曾經或仍有UFFI的保暖材料?但屋主只是買了幾年,在買樓時並沒有檢查或詢問上手的屋主是否有致癌的材料。於是為了安全起見,我將幾個牆的電制打開觀察。真的被我不幸測到,在電制的內部真是含有UFFI的材料。買家正要拆牆裝修,不大担心清理UFFI。但因為要清除UFFI要特別處理,費用不菲。如果這麽大的房屋,可能需要數萬元才能清理。於是在大家商量同意後,屋主再減五萬元完成交易。 對於新移民,UFFI可能是比較陌生的名稱。 UFFI是一種甚麼物質? 為什麼它會存在? UFFI 的全名是 Urea Formaldehyde Foam Insulation,他的有機化學名稱是 “月尿醛樹脂”。亦可以簡稱 甲醛。它其實是一種非常普通的天然及工業產品, 在我們的日常用品有可以見到它的存在,例如... Continue reading →

隱藏的大麻屋

今天檢查一間房屋,買主非常擔心這房屋是否曾經種過大麻?希望筆者能小心為她檢查。筆者向她解釋如果看到有跡象曾經種過大麻,當然會立刻告訴她,但如果屋主有意隱藏和裝修,不一定可以從一般表面的房屋檢查看到。但有些情况是可以從微少的地方可以推測這房屋是否有机會有種植過大麻。 怎樣去懷疑房屋是否有曾經種植過大麻? 屋的年齡及是否有出租的用途 : 根據我們的經驗,絕大的大麻屋的年齡都是超過三十年或以上。很少是新的房屋。此外,屋主亦不會自己用自己的房屋種植大麻、種植大麻的人都是喜歡租賃一些較為偏僻和不被人注意的房屋。所以如果你將會購買的房屋以前是出租之用,以年齡亦超過三十年以上。必須特別注意。 注意電錶 (在户外外牆)是否有更換過新的電錶。因為如果曾被電力公司 (BC Hydro)更換電錶而不能有合理解釋,就極可疑。 房屋是否特別清潔或者完全沒有傢俬。有些大麻屋連天花板也是全新建造或油漆過。因為很少屋主會花費大量的金錢把一間很舊的屋裝修然後再賣出。除非是被迫或者要隱藏一些不想被人知道的祕密。 檢查閣樓內是否有些不應存在的東西,例如大量廢棄的排氣管,花盆,金屬的錫紙等。這些東西都是種植大麻必需品。 結果如何? 最後經過約三個小時的檢查,得出結果是百份之九十是曾經種過大麻。雖然從電箱和暖氣系統沒有什麼異常,但有幾個值得懷疑的地方表示這房屋是有問題: 全屋內外都最近油漆過,包括天花板。而且地板也最近新安裝。傢俱在上層比正常家庭少。 所有的電器都是全新,這是較少見到。主人房間,尤其是主人房的浴室,很少被使用。 客廳的天花板有下墜和發脹的現象:可能是受過潮濕的結果。水氣的來源可能是屋頂漏水或種過大麻。 客廳的壁爐曾經被人改動過。很多種植大麻的房屋會利用璧爐作為通風之用。 廚房的抽油煙机上的排氣管道被人改動和拆除,而新的抽油煙机剛安裝上,而排氣管道也不接到和不是排出戶外 (見圖一) 。... Continue reading →

私人游泳池

大家都知道在西區和西溫哥華很多大屋都會有室內泳池。很多新移民起初都很喜歡這些設施,因為想想可以每天自已在家中游泳,一樂也!也是身份的象徵。但日子過了不久,就會發覺一個月也沒有游過泳,而且發現要維持室內泳池是不容易和要花費大量的金錢!於是,最後就是將有關泳池的所有系統都關掉。或是完全不花費去維修,讓泳池 “自生自滅” 。經過一段時間,這泳池不單止不能使用,而且出現不少問題。等於你買了一名貴汽車,但不去定期保養,最後是怎樣? 這幾年都看到不少室內泳池有問題。但最近有客人在決定購買房屋之前,就請筆者檢查一個室內泳池。 當我進入土庫時,就感到土庫的溫度很低,但空氣的濕度則很高,而且空氣沒有流通。從以前的經驗告訴我,這土庫一定出現問題! 在未進入室內泳池前,筆者就發現土庫的木地板很多變型,不是光滑平坦。再用測量儀器濕度,就發現木板的濕度比正常高。使我懷疑土庫曾經有水浸或暖氣系統長期不開動。這個問題也可以變成大問題。要進一步研究或詢問屋主! 再進入室內泳池的地方,地面感到很冷,空氣也很潮濕。而四周的牆和天花板已出現發霉的跡象。再進入電機房就確定我起初的推測,就是所有的系統,包括暖氣系統,通氣系統,和泳池過濾系統等全部被人關掉,最後被泳池專人維修的紀錄是幾年之前。很多人以為只要不使用泳池,就可以不用維修泳池,所有系統都關掉。最後的結果就是整個室內泳池都會發霉,系統生鏽,甚至完全要更換整個系統!因為要節省每個月的維修費用,最後要花數萬元更換系統和重新油漆牆壁和天花板。 大家都知道,游泳池不論公共或私人的,都要定期檢查水的質量,測量細菌的數量不能超過標准,要用消毒藥品加上過濾系統維持清潔。十多年前,在本拿比就是有老人家因為不懂清潔消毒泳池的細菌,因而生病而最後死亡! 而室內泳池最重要就是通風系統,不能關掉。大家想想,泳池的水分每天都會蒸發出來,如果沒有足夠的通氣系統,水就累積在屋的牆或天花板,做成了嚴重問題。 暖氣系統也是要開動,保持室外和室內溫差距離不可太大。 所以,要保持游泳池的正常和健康,我們一定要雇用合格的泳池公司定期檢查!

安全第一

大家最近看新聞都知道安省有兩位小朋友從窗口跌出街外受傷。如果大家注重家居安全,平日多做一些準備工作,這些不幸的事情是可以避免的! 每天我們工作後,都想回到一個舒適的家庭,好好休息和享受家庭之樂。一個好家庭的定義,不單止是舒適,而且也應該是安全。但你知不知道,在我們認為安全的地方,也有危險的地方。 在一家居內,當然有些地方是安全和舒適,例如睡房和客廳等。因為這些地方都是較為簡單和作為休息的用途。 但是有些地方是較危險和特別需要注意安全的問題,例如厨房,浴室,樓梯,車庫和壁爐等。尤其是家中有年長的老人家和細小的孩童。以下的地方就是在家中經常很容易發生意外的地方: 樓梯:樓梯是一個最容易引起受傷的地方。雖然設計不良的樓梯最容易使人受傷,但有更多的原因是保養不足。我們應該注意以下幾點: 樓梯是否太滑 樓梯是否每級高低一致 樓梯的地氈是否有鬆脫的地方 扶手是否有鬆脫的地方 扶手是否有空間能讓小孩子容易攀越及跌下的地方 露台:所有露台的欄杆必須穩固。最少能夠承擔一個成人的重量。而欄杆的高度必須最少有四十二吋高,而欄杆的空格不能大過四吋,不能夠讓小孩子容易攀越及跌下。 窗台: 例如在列治文某些城市屋,有些低的窗台的窗可以開得很闊。如果小孩子能爬上窗台上而又能把窗打開,很易從窗跌出户外。可以做成不可估計的傷害。所以窗台或太低的窗不能開得超過 4吋(圖一)。也不能讓家俱,例如床等,靠近窗邊(見圖二) 壁爐和煙: 所有的壁爐和煙,不論是燃燒木材或天然氣,都要經常有定期的檢查和清潔。因為一個有問題的壁爐和煙可以引起火警或者產生有毒的和致命的氣體 (例如一氧化碳和二氧化碳)。所以在適當的位置安娤測量一氧化碳和二氧化碳的探測器。 厨房 特別是小孩子,廚房是一個危險的地方,它有熱水、火爐、玻璃、尖力及使小孩子容易受傷的東西,怎樣可以減少或避免小孩子受傷?以下就是一些注意的項目或貼士,大家不況留意: (1)使小孩子遠離煮滾的液體,例如熱水及湯,一些140°F的熱湯或... Continue reading →