冬天的家居安全 – 空氣流通

最近如果大家有看新聞,都知道有人在停電期間,為了取暖而在室內使用發電機,最後因為中了一氧化碳 (CO) 而中毒死亡。其實,如果他們能注意空氣流通,就可以避免災難發生! 冬天己來到溫哥華,大家都知道溫哥華雖然是加拿大冬最天最溫暖的城市,但對於一些剛從香港,台灣及中國丈陸的新移民來說,仍覺得非常寒冷而不習慣。暖氣系統當然要開動,而且把窗戶緊緊關閉及有可能洩漏暖氣的裂縫及開口也用東西填塞。雖然是可以覺得溫暖些和可以節省能源,但是這樣的話,也可能對你及你家人的健康及生命造成危險。所以,我們都應該注意一些家居安全的問題,使我們能渡過一個愉快的白色冬天。 空氣的流通:大家都知道冬天非常寒冷,基於不想暖氣的流失,所以都盡量地把窗門關閉,但很多人都忽略我們需要充足的氧氣才能生活健康,舊房屋由於容易漏風,所以仍有一定的空氣流通。但由於現代的新屋保暖隔熱的設備做得好,如果我們長期留在屋內而空氣流通不足,身体就會由於缺乏足夠的氧氣而感到不舒服,例如容易疲倦,頭痛,老人家及小孩子更易生病或呼吸系統經常出現毛病,所以我們要將房屋一部分的窗打開(例如白天時把浴室和廚房的窗戶打開局晚上把睡房的窗打開小部分),讓新鮮空氣能進入你的房屋。見圖一 暖氣系統的保養及新鮮空氣流通:根據市政府的要求,在暖氣系統的四周要有充足的新鮮空氣流通,確保有足夠的氧氣作為燃燒。如果缺氧燃燒,就會產生育毒而無色,無臭,無味的一氧化碳(CO),對我們的健康有極大的危險。在我檢查房屋時,有些人為防止冷空氣走入家中,用毛巾,報紙把提供新鮮空氣的氣管或開口塞著,這是非常不智,希望丈大家盡快把這些報紙,毛巾等物件拿走,確保有充足的氧氣作燃燒。此外,每年都應該找專業的暖氣系統公司檢查及維修。確保系統能正常運行。最好能安裝一氧化碳的警報器(CO detector) 在爐房或睡房前!(圖二) 在壁爐( Fireplace)燃燒時,最好能夠把附近的窗打開一少部份。能夠讓新鮮的空氣流入,補充由於燃燒時氧氣的消耗。在一些較新的屋,在壁爐旁側往往安裝有一個圓形的通氣管,在管上有一圓蓋可以調節空氣流入的多少 。很多人不知道它存在的目的和作用,大多數都是緊緊地將它關上防止暖氣的流走。所以大家應該在壁爐燃燒時,把這個蓋子打開而讓新鮮的空氣流入室內。安全第一。 此外,如果你家中有空氣交換機 (Heating Ventilation System – HRV)的設備 (圖三),就應好好利用它的功效。它能在幾小時內將室內的空氣抽走送出室外。然後將室外的新鮮空氣換入。對室內的 人感到很舒服。

列治文的居民,安裝了水錶沒有?

自願安裝水錶計劃,2006年是最後期限。根據統計,已有3800位列治文居民自願安裝了水錶。預估2006年有88%自願安裝水錶的用戶可以減省費用。 五大理由使用水錶的好處 食水成本不斷上升。食水和排污成本每年不斷上升。列治文需向大溫區域管理局購買食水,無權控制水價。按照趨勢預測,劃一水費和排污費的增幅將會高過水錶收費率的增幅。 水錶可讓您控制開支。使用水錶後,你只要節約用水,便可減省水費。如果您的水量很低(例如獨居人士,長者或子女已長大遷離的人士等),水錶就更適用。 免費安裝節約用水的裝置。市府將免費提供和安裝節約用水裝置,幫助你減省水費。而且也會為府上檢查喉管是否漏水。只有自願安裝水錶的用戶,才可以獲得免費提供和安裝節約用水裝置。 安裝快捷妥當,絕不麻煩。水錶將安裝在屋外,安裝時也不需要你留在家中。水錶讀數的裝置也在外面,抄錶員永遠不需要走進您家。 首年保證計劃。您將有12個月的時間來調節用水量。如果一年後按照水錶收費率所需繳納的全部費用,比同一段時間內的劃一收費還要高,你可以申請回扣以補償兩者的差額。這項保證確保您在使用水錶的第一年內,你不會多付水費。 誰最適合安裝水錶? 耆英而子女已遷離的人仕:子女已經長大離家,府上只有夫婦倆人;或者已退休,依靠固定收入生活的人仕。因為如果繼續繳付劃一水費和排污費,等於是在繼續繳付四口之家用水量的費用。 年青夫婦:倆人白天在工作,在家時間不長;晚上經常出門,週末又有很多活動。用水量可能還不到四口之家用水量的一半,參加水錶計劃應該可以節省用水和水費。 小家庭:如果家中只有三人,安裝水錶應該可以省錢。其實只要節約用水,同時避免給草地大量灑水,即使是四口之家,安裝水錶也可以減省不少水費。 獨居人仕:雖然獨居人仕現時享有按照一年350立方米用水量計算的特別收費率,但是實際用水量可能更少。 想要安裝水錶請抓緊時間。列治文的自願安裝水錶計劃,2006年是最後一年。安裝水錶後,您只需負擔自己實際用水量的費用,因此可以幫助您有效控制水費和排污費的開支。 在2005年,預估有88%自願安裝水錶的用戶將可以減省費用。 本計劃只適用於獨立屋和孖屋(duplexes) 常見問題 水錶會影響到我房屋的熱水爐或水喉嗎? 不會。安裝水錶不會影響府上的水壓或流速 ── 只是在安裝時因必須關閉供水,府上將暫時停水(約1小時)。安裝水錶時,將不會安裝可能造成熱膨脹問題的止回閥(check... Continue reading →

保暖材料 – Vermiculite 蛭石

加國政府最近發出警告,在加拿大某些保暖的材料可能含有石綿 (Asbestos)的成份。加國衛生部發出警告,在某些房屋閣樓上的保暖材料可能一種致癌的物質(石棉)。這種有問題的材料就是由 Montana的 Libby 礦場生產的蛭石 (Vermiculite)。出產的日期從1920年到 1990年,而在加國用 Zonolite 的牌子出售。亦可能使用其他牌子名出售。直至這礦場在1990時関閉前,這礦場生產的蛭石是供應全世界大部分的地方。 而在加國使用這種蛭石是從1920年至1980年。而分佈全國各省都有使用和安裝。而加國衛生部通告說這礦場的生產的蛭石可能包含 tremolite的石綿。當吸入時,石綿的微粒会容納在肺部內,經過長期時間,可能引起肺部各種病;例如石棉沈滯病 (asbestosis), 肺癌,或 mesothelioma。專家稱沒有証據証明,如果這保暖材料只是牆內,或隔離和密封在閣樓內會對人體健康有影响。 而並不是所有的1990之前出產的蛭石都有石綿的成份,但由於目前缺乏足夠資料,有理由相信如果在古老的蛭石保暖材料內,會包含有些石綿的成份。 加國衛生部估計在全國現存的房屋內,約有4%的房屋是使用這種保暖材料。比例上,在市場上的房屋,或約6萬至8萬的房屋內含有UFFI的保暖材料。 而專家的意見認為,只要正確安裝和密封,和沒受到干擾的狀況下,這種蛭石的保暖材料對人健康的危險是非常少。但如果保暖材料受到干擾而釋放出石棉的物質在空氣中,對人健康危險就會增加,而長期處於這情况下,就更加危險。 所以如果居住在這類保暖材料的房屋內或探訪者,不要讓小孩子在閣樓內玩耍,也不應該利用閣樓為儲藏室。住客不應去干擾這些材料或嘗試去清理它。 如果須要更多資料有關蛭石保暖材料,包括蛭石的圖片等方便辨認出它的存在。可以去加國衛生部的綱頁 http://www.hc-sc.gc.ca/english/iyh/products/insulation.htm.... Continue reading →

夏天來臨,又是修補木屋頂的好時候

以前,我們談到夏天是修補房屋的好時間。有讀者來電詢問怎樣才知道房屋需要修補?希望我能夠多些解釋。尤其是剛來溫哥華不久的新移民,剛買了房屋不久,對房屋的認識不多。不知道怎樣去决定是否需要修補?而在一般屋頂中,木屋頂是最需要維修和保養。最近在列治文某一區檢查房屋時,這區房屋木屋頂約已經有十多年,已到達需要修補的時候。但每個屋主的做法都不同。有人完全不理會,不修補。有些人已將整個木屋頂更換了,你會怎樣做? 但要修理屋頂之前,首先你要知道屋頂的情況。怎樣才知道屋頂的情況?當然最好是在屋頂上觀看。當我們去檢查屋頂材料時,安全是最重要的!如果你自己是有”畏高症”;即是害怕爬高或不能站在高地方或在高地方走動。最好不要自己爬上屋頂。尤其是在天氣不好,下雨濕滑的時候最危險。本人就聽過不少屋主就因不小心而在屋頂掉下而受重傷。安全是第一。 如果能夠站在屋頂上檢查是最清楚及最好的方法。這樣我們就可以近距離地看到屋頂材料的真正情况。因為只在地面上用望遠鏡或梯子在屋邊只能看到部分屋頂材料。而整個屋頂可能有不同。有些地方可能會差些,而有某些地方可能曾經被修補也需要特別小心撿查,可能需要重新修補,防止再出現漏水。 木屋頂修補的方法有以下三種: 損壞木屋頂最大的敵人就是菁苔 (Moss) 。所以有些屋主就雇人用高壓水清洗屋頂(見圖一)。這個方法的好處就是能夠馬上將菁苔清除。防止屋頂木片繼續腐爛。但這樣做法,只是暫時而不完全。因為有些已腐爛的木材或鬆脫的木片也會引起漏水。 另一方法就好一些。就是除了用高壓水清洗屋頂外,亦雇用有經驗的工人檢驗屋頂的木片,尤其是在屋脊的地方。所以你會見到屋脊的木片很多時候都會被換成新。其他地方也有木片更換(見圖二)。價錢當然會比第一種方法貴些。但修補效果較好。 最後一種方法就是比第二更好。除了用高壓水清洗屋頂和修補木片外,在整個屋頂再加上一層防止木片繼續腐爛的油。延長木片的寿命。這方法的效果見人見智。亦有文章說這方法未有確實研究証明有效。但使用的人越來越多,而價錢亦最昂貴。見圖三。

夏天正是修補房屋的好時候

每一次我們檢查房屋的時候,都會建議客人怎樣去保養房屋的方法。而時間最好就是在夏天的季節。 大家都知道溫哥華的冬天都總是下雨及潮濕。戶外的問題,例如屋頂的維修,外牆的保養,露台的油漆等都是不能進行的。除了天氣會影響工作及安全,修補的效果也不會良好的。所以很多人都會等待天氣轉好和乾燥的日子才進行維修的工作。而夏天就是最好的時候。 屋頂的維修:(圖一,二) 當屋頂超過十年以上,最好就是每年檢查屋頂的材料是否已開始損壞,或者在冬天時被大風吹掉,或有大量的樹葉堆聚在屋頂和水槽內。我們應該在天氣良好的日子,能夠在屋頂或用梯子仔細檢察你的屋頂。找出各種屋頂的毛病,立刻進行維修,或者更換屋頂的材料。尤其是在煙囪和抽氣扇出口的地方,最易看到有問題,例如出現裂縫。如果有天窗的地方要特別要注意,仔細地檢查是否有漏水的跡象,立刻去修理及做好預防措施。例如用瀝青加上懷疑有机會漏水的接口處,或者清洗所有的清苔和樹葉。 此外,最好能夠進入閣樓內 檢查閣樓內是否有漏水的跡象。 以及是否有雀鳥,小動物例如松鼠,老鼠的存在。也有機會看看是否有蜜蜂窩的存在。因為夏季就是它們活躍的時候。及早找防虫公司醫治。 外牆的保養:(圖三,四) 各種外牆都需要保養,尤其是用木板和 stucco 的外牆特別需要維修。木板的外牆因為經歷冬天的風雪和夏天陽光暴晒,木板就會出現大大小小的裂縫和木節的脫落,以及木板的變形。而 stucco 的外牆也會出現大大小小的裂縫,尤其是在窗和門與外牆相接的地方最需要加上黏合劑 (Caulking)。這些維修的工作 或重新油漆都適宜在夏天 天天氣良好的日子進行。因為不單只工作的環境良好,而且修補的後果也是較為滿意的。 此外,圍在窗和門的木邊也要留意。如果發現霉爛的出現,馬上要維修防止有水滲入牆內。最好將霉爛的木邊拆開,檢查牆內是否已有水滲水和木板是否有霉爛。 露台的油漆: 露台特別要注意裂縫的出現,因為會造成露台的漏水和木板的霉爛。如果露台下是房間或居住的地方,更會造成財物的損失。修補裂縫或更換露台的防水材料也是在天氣乾燥的日子最為適宜,而效果也是最理想的。

舊的房屋怎樣住得好?

買了一間舊屋回來,怎樣才能住得好?上星期剛為一個屋主檢查一間她已住了超過十年以上的房屋。而房屋屋齡也不知道。她對我說主要檢查房屋的目的就是是否值得繼續維修或是只當地價賣出這間舊房居?因為她發覺房屋出現不少的問題,包括屋頂經常漏水,車庫又出現問題等。雖然每年都花不少錢去維修,但問題也不斷出來,好像永不完結,使她處於兩難的處境。 要回答這問題並不容易,正如一輛很舊的車,問題很多,是否值得保留? 我們經常都會檢查一些非常舊的房屋。屋的年齡已經超過五十,六十甚至七十年以上,舊的房屋很多人以為一定是非常殘舊。包括房屋的結構,水管,電力系統都會有很多毛病。 其實,房屋出現問題的原因有很多種,年齡是一個很大的因數。但不是一個絕對的因數。因為只要保養得良好,我們見過很多古老的房屋也是安全和適合居住的。 因為只要屋主能持續保養房屋,如過發現有問題立即作出修補或更換,房屋的結構,水管和電力系統份仍是安全。相反,有些較新的屋,但如果沒有適當的保養,係有機會出現不安全的問題。 所以,我們常常向購買房屋的顧客或屋主提醒他們要作出適當得的保養。我們強調一間房屋的好壞是有兩個主要因素:房屋建築的手工和設計。以及屋主是否有足夠的保養。 但這屋主的問題並不是不作出維修,而是只頭痛醫頭,有什么問題出現就去維修,而且又經常遇到一些不良的建築商,收了不便宜的價錢又不做足功夫或偷工減料。所以最後都是不能解決問題。所以我向這屋主提議以下的方法: 在檢查房屋後,發現的問題如果不是太嚴重但必須要立刻修理,防止問題惡化。但要找一個有信譽的建築商立刻作出維修及定期檢查和保養。有些太舊的系統,例如地下排水系統 (draintile system) 和電力系統等,最好能更換新的系統。當然這樣會花不少的金錢和時間,尤其是對於女性來說是一個不簡單的工作,而且所花的錢可能在將來房屋賣出時不能全部取回,但始終可以能住在一間安全和沒有大問題的房屋。 把現在古老房屋賣掉,再買回一間較新的房屋而不用花大量的金錢去維修。但每月要供房屋按揭。 把現在古老房屋賣掉,租住柏文或城市屋。但每月要交租金,也有可能 被人迫遷。但不用担心房屋出現問題。

大麻屋是否值得購買?

最近幾年的樓值可能真是太高,很多人都覺得 “高不可攀”!所以最近有不少讀者都來電,詢問同一個問題,大麻屋是否值得購買? 這個心理筆者是可以理解和明白?因為大麻屋一般相對比其他附近房屋平宜,而自大多數都有一定的新裝修,如新油漆,地毯,地板或電器,甚至新的暖氣系統, 相當吸引!好像是價廉物美,真是有相當大的吸引力! 所以很多人都心動!是否值得購員? 但如果讀者細心想想,世界上是否會有這麼便宜的東西等著你呢?如果真的那麼便宜,是否是輪到你去購買,經紀或其它人可能已捷足先登! 廣東人有句話 “光棍佬教子,便宜莫貪“。 很多讀者都會問,市政府都已重新發出入伙紙,說明市政府都說沒有問題,理倫上是安全的,所以看來買下去也不會有大問題! 如果真的是那麼簡單,這些大麻屋就不會那麼便宜! 所以有些心水清的讀者的腦筋就會出現了很多疑問? 所以會來電詢問筆者 ,這些大麻屋是否有什麼問題? 包括結構,各種屋內系統,是否仍有對人有害的霉菌? 如果現在沒有可不可以在驗屋時找出來? 將來是否會有其它不知的問題出現?對小孩子的健康或成長是否會影響? 最後就是問筆者是否值得買? 老實回答,這是一個筆者都不能回答的問題, 因為筆者沒有見過這些大麻屋種植時,房屋所受到的嚴壞程度,種植大麻的時間長短?怎樣去修補,修補時是否完全或有缺失,新房屋都有缺失或不完美! 但有些分柝或大麻屋的曆史在這裡可以在裡與大家讀者分享,希望對你們有幫助,你們自己可以再與家人商量,決定是否值得購買。... Continue reading →

多層住宅大廈的檢查

由於這幾年地產興盛,很多人不單止買獨立的房屋,也購買一幢幢的多層大廈作為投資之用。所以筆者也檢查不少這種大廈。很多人不知道這樣的大廈要注意什麼東西,如果這種大廈只有四,五層高,多數是由木結構造成的。由十個或十多個單位組成。 但是,有些大廈看年齡的多少,維修是否足夠決定問題的多少。最近筆者也檢驗幾間大廈,有些保養不錯。但有些則因年紀太,而且缺乏保養,加上地形傾斜,做成很多問題。以下就是一間舊大廈的例子。如果沒有檢驗房屋而馬上買入,就要花大筆金錢去修理。這間大廈的問題有下列主要的地方: 屋頂防水材料:大部份的大廈的屋頂都屬於平屋頂。這間大廈的屋頂材料已經殘破非常(見圖—)。 而且煙囪也殘破非常(見圖二),要重新建造。更換這些屋頂和煙囪,費用最少幾萬元。 電力供應不足,而且沒有獨立的電箱。這間大廈由於年齡比較老,大廈內每個住宅並沒有自己的電箱。而且整個大廈的電力供應只有200安培。而每個住宅只有30安培的電力。這樣的電力基本是不足夠和遠遠低於現在的標準。而且所有的電箱位於走廊通道的位置,並且暴露於公眾,這也是不能允許的。在現在的標準下,所有的總電箱和電表都要安排在一間有鎖匙開關的房間內。使電箱和電箱不能被一般人接觸或破壞。所以,這間大廈的電力供應需要加強到最400安培電量,而每個大廈的住宅最少有60安培電量的供應。此外,大部份的電線和電制是很殘舊和沒有地線的,電制數目也少得很,也需要更換和。所需的費用也是最少數萬元。見圖三,四。 由於這間大廈的地形關係,大廈後面的停車位置地形是傾斜向建築物的方向。下雨天的時候,雨天就會流向大廈的方向。由於日久失修,環繞大廈的雨水排水系統已經不能正常工作,所以雨水不斷流入土庫的暖氣爐和熱水缸的房間。更換排水系統的費用大家都知道不少。(圖五) 而安全方面,大廈的後面木材結構樓梯出現傾斜的現象,有些支撐的木材出現霉爛。為了安全和不會繼續傾斜,有部份的地方已經有木材加固(見圖六,七)。但這些加固只是暫時有些幫助,唯一解決的方法就是要重新建造這木樓梯。 而在暖爐房內,熱水缸的容量只是供應一間標準住宅房屋的使用。對一間有十多個單位的大廈是不足夠的。需要更換一個商業用的熱水缸。 有部份的暖氣管道所使用的保暖材料,發現是包含有石綿(asbestos)的成份。見圖 這些石綿的保暖材料是有有機會引致肺癌。最好要雇用專業人仕移走。見圖八

房屋的保暖材料

現今的煤氣費用昂貴,大家都知道。所以很多人再檢查房屋時,其中一項最關心的問題就是房屋是否有足夠的保暖材料,因為大家都知道,我有足夠的保暖材料,就會使你家中的電費和煤氣單直線上升,你的荷包就會越來越少。 在溫哥華,歷史古老的房屋一般都缺少保暖材料,甚至完全沒有,所以在購買古老的房屋時候,就要注意是否有足夠的保暖材料。還有,這些保暖材料是否會含有致癌的材料?所以現在新建的房屋,市政府的工程檢察人員都會確保建築商安裝有足夠的保暖阻材料,才會發出房屋的入伙批准文件。怎樣才算符合現在的標準呢? 而新建的屋宇都有最少的要求。而要求的標準在加拿大是使用 R 和 RSI 的量度標準。 “R” 的的數字使代表熱的保暖程度,數目越大,保暖程度愈高,代表屋宇洩漏暖氣的機會愈少。”RSI” 就係 “R” 的公制單位,只要將 R 除五點六,就可以等於 RSI 的數目。例如在屋頂閣樓要 R40,如外牆亦需要 R20。 而每一種保暖材料每一吋的 R... Continue reading →

不要放棄自己的驗樓權利

曾經有人講過,『上帝要人滅亡,必首先使他瘋狂』。我們做驗樓這一職業,經常會遇到很多不同的人。例如經紀,估價師,屋主和買主等。最近這幾個月,與很多經紀談起樓市,很多都認為現在的樓市越來越變得瘋狂。屋價是近二十年最高,如果你是幾年前買入的房屋,到今天已有可觀的回報。但是否正常?我們可以看看以下幾個現象: 樓市在很短的時間內,約一年之內,平均都升值超過百分之二十以上。有些更多!是超過平均的升幅。速度之急,可以說是暴升。 很多樓盤在推出一,二天之內,同時有數個 Offer 爭奪。最後結果的價錢往往比原來屋主的 叫價多數萬元以上。 而且為了爭取屋主接受自己的 Offer,買方放棄了保護自己應該得到而且可能影響很大的權利—就是驗屋的權利。 這是非常不明智的。見以下的例子。 很多以前很難賣出的房屋,例如位置在大街,路沖或保養很差的房屋等。現在好像都變成不是問題。很多人也爭著要。但是,如果在市場逆轉時,房屋就變得很難賣出。 現在的樓市的價格已超過一般市民可以負擔的範圍。一般打工仔越來越難供房屋按揭,加上利息越來越高,真是難上加難。 我們不能估計樓市是否能繼續上升或幾時會下跌,但是歷史告訴我,沒有什麼東西是只升不跌。現在的市場,尤其是在西區,買賣非常熾熱。但最重要是我們要保持清醒。不要輕易放棄自己的權利—驗樓的權利。一個最好的例子 就是最近筆者驗過一間面區的房屋。 是屋主雇用筆者去檢查, 原因是第一個買方的驗樓不能通過。他的房屋在首幾天放在市場就同時有數個 Offer爭奪這房屋。 最後當然是價高者得,但買方也堅持要有驗樓的權利。他雇用了一個註冊驗樓師檢查,但最后發現這房屋有嚴重的漏水問題。交易就不成功。於是屋主雇用筆者確定漏水的位置和修補的方法。經過詳細的檢驗後,真是有嚴重的漏水問題,而且要修補的費用也不少。 這個例子正好說明如果你為了爭奪房屋而放棄自己驗樓的權利,最後才發現有嚴重問題,後悔也太遲。 此外,算筆者經常收到客人來電,詢問驗樓價錢時,發現有些自稱驗樓人仕的費用比筆者便宜。問筆者為什麼收費那麼高?我向他們解釋的原因有幾個,他們是否真的註冊驗樓師?例如一個合資格的電工和不是合格的電工收費也有明顯不同。價錢可以相差一半以上。你是否為了節省一,二百元,而雇用一個不合格驗樓師去檢查數什萬元或過百萬的房屋? 到現在今天,並未有一套認可檢定標準和不需要驗屋師去選讀任何的課程或通過任何的考試。任何人都可以聲稱自己為驗屋師。所以為什麼要小心慬慎去選擇一個好的驗屋師。... Continue reading →